胡葆森：年轻创业者首先要搞清自己的终极取向

主持人：您好，很高兴全国人大代表、建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森能接受大公网专访。此次两会，胡主席提出了哪些建议或议案?

胡葆森：我今年带来了四个建议。两个是和房地产有关，一个是关于尽快解决小产权房的建议;一个是建议加快中小城市和小城镇建设的建议。另外两个建议是关于文化的。一个关于完善中国文化主体，将国学纳入到大、中、小幼儿园教材内容里面的建议。还有一个是关于推广社区书院这样一个社区管理方式，以繁荣社区文化生活。

主持人：您认为小产权房问题怎么才能够彻底得到解决?您的建议是什么?

胡葆森：小产权房我今天才看到一个信息，有20多个省关于如何解决小产权房问题都已经有了自己的方案。实际上这个问题也困扰各级政府很多年了，包括建设部也组织专家多次研究过这个问题。它的成因比较复杂，小产权房现象、形成的时间周期也比较长，所以解决起来也必须经过分类、逐步、分期来解决。

主持人：2014年是中国经济很微妙的一年，也是改革第一年，房地产调控以及楼市的走向会成为社会热议的一个话题。你能预测一线、二线与三四线城市会出现哪些问题，哪些趋势?

胡葆森：总的判断2014年房地产不会出现太多波动。不会像过去有些年份过快增长，包括开发量不会有过快增加，房价不会过快增长。同时不会出现有些媒体或者有些专家预测的崩盘这种情况。总的来讲，一二线城市也好，三四线城市也好，我的预测就是2014年会比较平稳，不会出现大的波动。

主持人：那你如何看待前一段时间杭州一些楼盘的降价?

胡葆森：某一个楼盘的降价，某一个城市的降价，都不能说明全国这样一个全局，它不是一个普遍性现象，所以不必过多关注，我也确实没有太多关注。我觉得也不值得太多关注。

主持人：您对河南楼市是怎么看的?未来的一个房价趋势。

胡葆森：河南楼市比较平稳，比全国会更加健康，更加平稳，刚性需求还是更大。

主持人：楼市调控发生新变化，重视长效和差别化，你是如何看待的?

胡葆森：差别化调控机制，就是区别于原来的一刀切，肯定会更加科学，更加合理，所以我特别赞同差别化调控这样一个新举措。

主持人：您认为在房地产市场严重分化的条件下，建设楼市长效的调节机制，如何来建立?

胡葆森：还是主要发挥两只手的作用，一是放开市场这只手，很多媒体也在说，这次李克强总理政府工作报告没有出台新调控政策。我觉得这本身也是一种态度，也是放开市场这只手，对市场规律尊重的一种态度，所以我觉得我非常赞同，所以不出台新的政策本身就是一种态度。

主持人：对于一个开发商来说，大家都说房地产黄金十年已经过去，现在房地产您看到底是处于什么状况?建业地产有什么战略规划?

胡葆森：我认为黄金时期没有过，反而我认为这次政府工作报告中提出的三个“一亿人”反而对开发商是一个机会，一个是解决一亿人进城问题。进城就要住房子，这肯定是一个新增需求，每人按30平米说，就是30亿平方米。第二个一亿人就是解决已经住在城市，棚户区改造和城中村改造。如果把棚户区和城镇村全拆的话，这又是30亿平方米。第三个一亿人就是在中西部地区就近解决一亿人，就近城镇化的问题，实际上又是一个30亿平方米。这个三个30亿平方米加在一起就是90亿平方米，这个90亿平方米就是一个刚性需求产。这对整个房地产行业来讲就是一个利好消息。未来10年，我看也许还有15年，整个阶段都有这样一个需求在支撑着，所以中国房地产在未来10年乃至更长时间，还会有一个新的发展10年。我们也可以把它称为新的黄金的10年。

主持人：建业地产的未来战略有什么调整?

胡葆森：不会有什么调整，战略上不需要调整。我们一直在河南，河南一共有120个县级以上的城市，还有很多的中心镇，所以我觉得市场空间巨大，发展的市场需求很大。而且河南作为新一轮新型城镇化的中心市场，我觉得发展空间巨大，所以我们决定扎扎实实的、老老实实的把产品，把服务做好，就会迎来在新的黄金10年，就会迎来更大的发展机遇。

主持人：您的意思就是还是深耕河南，往下走。

胡葆森：对。

主持人：有没有到别的城市，一线?

胡葆森：不会，不会。

主持人：这个战略不会变动，还是深耕河南。

胡葆森：对，不会变动。

主持人：未来，中国会全面深化土地和城镇化的改革，您认为会有哪些新政出台?下一步会起到哪些作用?

胡葆森：下一步主要还是关于新型城镇化，一个还是户籍的问题，另外一个这一次其实是有一个导向，中西部地区就近解决一亿人的城镇化问题。就近解决就是让中西部地区的这些劳动力、进城务工人员，不需要再跑到沿海，不需要跑到特大城市，在家门口就能够解决就业的问题。在家门口就业实际上就从根据上解决过去的20多年形式的留守儿童、留守老人和留守妇女这样一个社会问题。所以这个就会从根据意义上让就近解决城镇化的这一亿人口，我们讲的人的城镇化问题，过去我们经常讲，有2亿多人口，虽然进城了，虽然就业了，但是第一这个就业是不稳定的，它的工作是不一定的;第二他居住在城市，工作在城市，但是他的家人还在农村，它的消费比如说让他买房子还是在农村，所以他的心还是在农村，所以过去2亿多人口，有一些社会学家统计大概是2亿6000万，就是我们把它称为社会第三元结构，实际上就是指的这个问题。刨除这个，因为现在他们家人还没有想，包括他们自己本人也没有享受到整个城市的社会保障体系，还没有全覆盖，还没有把他们覆盖在内，他们子女的教育问题、入学问题，他们自身家人的医疗问题，包括他们自身的住房问题都没有得到充分的解决，所以我说今后一个时期，新型城镇化，这次李克强总理讲到的三个一亿人，第三个就是在中西部地区就近解决一亿人口的城镇的问题，进城的问题，我想这着力点就是让我们，希望这一亿人能够在家门口就业，在家门口进城。

主持人：农村宅基地如果改革试点的话，对房地产开发商有没有实际的作用和意义?

胡葆森：当然，解放出来就把土地、把宅基地的指标就解放出来了。把宅基地占地的规模也解放出来了，所以把农民从土地里解放出来的同时，等于把农民手里的土地也解放了出来进行流转。进行流转这一部分不一定都去搞城市近来，但是指标有的拿去搞城市建设了。另外土地有的可能搞成了旅游设施，有的搞成了工业厂房，这种生产要素就进入流转之后，就进入了一种新的经营状况。原来是耕作，种粮食的，新的土地可能就用来搞工业了，有的可能搞旅游了，所以它的用途不一样了，所以等于是土地这种生产要素它的价值得到了进一步的释放，所以土地流转啊，下一步，土地的税权与土地的流转加上下一步的新型城镇化也是一个重要内容之一。

主持人：那对咱们地产商来说呢?有什商机?

胡葆森：对地产商来说，比如你搞旅游低产的你就有新的机会了。

主持人：好的，最近都在流传房地产泡沫的问题，你认为这个有没有泡沫，这个泡沫会不会爆?

胡葆森：我刚才所有进的东西，房地产泡沫是的，什么叫泡沫，泡沫这个概念你们主持人要弄清楚。很多人在说这个泡沫的时候就没有弄清楚什么叫做泡沫。

所谓的泡沫就等于一边是库存量过大。对库存量过大这个度多少叫做过大，很多人其实也没有弄清楚。我们现在说的泡沫可能一个从价格，比方说现在城市的房价大大的超过了这个城市的购买人群的承受能力，那这个房价就过高了，房价过去几年上涨的过快，这里面有泡沫。这只是看价格，还要再从数量上看，你过去几年建设的量过大，库存量过大。你现在建的房子，包括在建的房子，建好之后两年之内还卖不完，那这个肯定就是库存量过大，生产的供应就过大了，相对于需求来讲。我认为现在在全国普遍没有出现这种泡沫，但是你说在个别城市，在某一个阶段可能会有的。比如像你讲的温州，你讲的鄂尔多斯这些城市，这种局部它不代表全国的普遍的现象，所以从媒体也好，经济学家也好，主要还是应该研究这种普遍的问题，不应该研究，过多的关注这种个性的问题，因为没有什么意义。全国一共有600多各城市，你说一个城市有意义吗，没有太多意义。

主持人：最后一个问题，在社会上广为流传您和王石、冯仑被尊称为“中国房地产的三君子”，这么称呼不是因为您的地位、财富，而是源于您作为企业家的爱心社会责任感，一亿中原人都能感受到。20年来，您带建业一路走来，有鲜花也有泥泞和坎坷。请您给正在创业的年轻人分享一些您的经验，让他们少走弯路，能走得更远。

胡葆森：我觉得我过去在商海里摸爬滚打了35年，一个突出的感受就是作为年轻的创业者，首先还是要搞清自己的价值取向，就是你的终极取向，就是你人生的终极趋向，这个问题先尽量的想清楚。另外终极取向想清楚之后，要做一个长期的终生规划，就是你准备在30年后达到一个什么样的目标，先把这个总的目标想清楚，另外把它分步实施。你这个总的目标20年以后、30年以后，这个总的目标你准备分几步实施，分五步还是分六步，终生规划，分步实施，另外及时调整，因为你做的这个规划，定的这个目标很可能跟外部环境有关，外部环境也在不断的发生变化。外部环境的这种变化很可能会对你原来制定的目标会是正向影响的，你不需要调整。加入这个环境变化不符合你原来制定的整个规划的时候，你要及时调整。我就是三句话，就是终生规划;分步实施;实施调整。就是要选择一个正确的方向，然后你每天的积累就会有意义的。

主持人：您能对我们大公报的读者和网友说一些寄语吗?

胡葆森：我30多年前在香港工作的时候，几乎是每天都在读《大公报》这张报纸，我有一个特殊的感情，也借此机会祝福我们《大公报》和大公网的读者和网民能够在新的形势下，面对新的形势不断的学习，然后取得新的进步，谢谢。

主持人：谢谢，胡总。