中国楼市多项重磅利好落地　热点城市迎“认房不认贷”时代

25日，中国房地产市场迎来多项重磅利好政策。中国住房和城乡建设部等三部门联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》公布，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。业内专家认为，这意味着中国热点城市将迎来“认房不认贷”时代。

什么是“认房不用认贷”?

“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时认定是否是首套房的参考标准。“认房”是指银行参考拟购房家庭在当地实际拥有的住房套数;“认贷”是指银行根据拟购房家庭在全国范围内是否有过住房贷款记录，来确定是否为首套房。

其中最为严格的认定标准就是“认房又认贷”。它意味着如果有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套房。二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房。

据贝壳研究院测算，在北京，一套650万元(人民币，下同)的改善性住房(非普通住宅)，在“认房不认贷”的情形下，首付比例40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万元。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，目前一线城市及厦门、成都、合肥等约20个热点城市实行“认房又认贷”的政策。

为何调整“认房又认贷”?

业内专家认为，“认房又认贷”政策抑制购房需求，特别是换房群体的改善性住房需求。贝壳研究院指出，例如：北京在2011年和2017年两次启动“认房又认贷”之后，二手住宅成交均价均经历了约1年的下跌期，且房价累计跌幅均达到15个百分点。

此外，北方部分城市如天津、济南等近年来房价持续低迷，很大程度上也是因为在市场热度偏低阶段执行“认房又认贷”，过度抑制了市场需求。

在2010年以来的两轮楼市调控周期中，“认房又认贷”被视为抑制需求、给楼市降温的重要政策工具，但眼下市场形势和预期已经发生变化。7月24日的中央政治局会议明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，优化首套房“认房又认贷”政策为“认房不认贷”，对于外地有过贷款记录、本地无房以及“卖一买一”的置换需求来说，首付比例及贷款利率将有明显下降，同时房地产相关税费也有望按首套执行，此政策在降低家庭购房门槛的同时，也降低了购房成本，有利于需求释放。

哪些城市可能落地?

需要看到，三部门强调：“此项政策作为政策工具，纳入‘一城一策’工具箱，供城市自主选用”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这也意味着“认房不用认贷”是否执行、什么时候执行，由城市自行决定。城市地方政府若要执行该政策，需与当地人民银行磋商，而且会综合评估当地房地产市场运行情况和风险。

陈文静表示，此番新政为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，预计多数二线城市将较快跟进落地。一线城市同样存在政策落地预期。由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。

多项政策同日落地

当日，“认房不用认贷”政策之外，官方还将“换房退个税”的优惠延长至2025年底。同日，相关部门还宣布延续实施支持公租房建设和运营的税收优惠政策等。

专家认为，多部委接连释放政策利好，为市场注入信心，有助于稳定各方预期。