宝龙地产再陷人事动荡，“以住养商”难挽商业版图颓势

2018年，一直饱受非议的“掉队者”宝龙集团发展有限公司(HK.01238，简称“宝龙地产”)终于迎来“丰收期”。据其公告显示，宝龙地产2018年实现合约销售额410.36亿元，同比增96.5%，创下历史最好的销售成绩。

然而，让人不解的是，业绩转好形势下，其发展势头却并不顺遂。1月29日，宝龙地产拟发行的11.8亿资产支持专项计划被上交所中止审核;2月份，宝龙地产副总经理兼任宝龙商业集团监审部总经理的张岩，以及宝龙地产副总裁兼技术研发中心总经理居培成先后辞职。

在业内人士看来，负责商管的高层离职或与其商业地产发展不畅有关，而宝龙地产内部浓重的家族化管理也会使职业经理人处境尴尬。

此外，在其住宅销售占比大幅度提升的背景下，宝龙地产一直标榜的商业地产，却在行业中掉队。2018年，宝龙地产在商业地产方面仅有3个项目开业。

这家长期裹着“商业地产”外衣，而今在住宅市场大行“高周转”发展策略的家族型企业，寄希望于“以住养商”模式(出售住宅提高周转资金，带动商业发展)探出新出路，但大幅上涨的资金压力却对企业发展带来不稳定因素。

家族型企业的管理隐忧

超额完成了2018年销售目标的宝龙地产，却连续出现高层人事变动。近日，宝龙地产负责商业监审的张岩，以及负责技术研发的居培成先后离开了宝龙。

蓝鲸房产梳理发现，两位高管的任职资历完全不同。张岩是长期跟随宝龙地产创始人王健康的老兵，居培成进入宝龙地产任副总裁一职还不足半年。

并且，这并非宝龙地产首次出现高层人事接连出走的情况。此前，宝龙地产曾在2017年3月挖到沃尔玛不动产副总裁潘丽君，2017年8月，请来曾任万达集团副总裁兼万达商管商务副总裁的“老将”王寿庆等明星职业经理人，但二人入职时间均未满半年便选择了离职。

对于宝龙地产近期高层人事变动的原因，安居客首席分析师张波向蓝鲸房产表示，居培成作为宝龙的“新人”他的离职或许是由于高管和企业的文化价值观有一定冲突，并且无法有效达成一致。而张岩是宝龙的“老臣”，从老员工的离职来看，原因会更为多样化，包括外部更好的发展机遇以及对未来发展有较大分歧等。他进一步强调，宝龙内部人事变动的确表现得比较明显。

作为一家处于上升期的企业而言，为何难以留人?有业内人士曾分析说，宝龙地产过于家族化的管理，使职业经理人难以持久任职。并且，宝龙集团董事长的许健康和总裁许华芳事无巨细的管理方式，也让职业经理人难以施展拳脚。

据蓝鲸房产了解到，目前许健康虽然已经退居二线，但项目前期的拿地、定位、设计依然由他亲自把控。在对宝龙地产2019年工作指示讲话中，许健康还再三强调，“选址、定位、规划依然是重中之重”。许华芳也是一个工作狂人。在王寿庆离职后，许华芳接任了宝龙商业集团经理一职;而宝龙地产主业下设的事业一部、事业二部、置地、浙江事业部四个平台负责人，也均需要向其汇报。有媒体曾报道说，许华芳有时甚至连具体项目商铺的租金都会亲自过问。

作为典型的家族型企业，宝龙地产其给职业经理人留下的发展空间恐怕也极其有限。据蓝鲸房产梳理发现，包括许华芳的妻子、姐妹、姑姑、母亲，堂妹均在集团各个岗位担任要职。在作为决策机构的宝龙地产的董事会中，许健康、许华芳、肖清平、施思妮、张洪峰担任执行董事，许华芬担任非执行董事。其中，许华芳与许健康为父子关系;许华芳与施思妮为夫妻关系;许华芳与许华芬为姐弟关系;肖清平与许健康为同乡关系。此外，许健康女儿许华琳，还担任着宝龙文化集团执行董事。

据企信宝数据显示，许健康侄女许华岚在宝龙旗下多家物业子公司担任高管和法人代表;而许健康的妹妹许健满，除了在厦门宝龙企业投资管理有限公司任执行董事兼总经理的职位，还在多个子公司担任董事和监事等要职。

张波分析指出，家族化企业往往存在着人力资源管理方面的封闭性，由于家族观念根深蒂固，非家族成员就很难进入企业管理高层，更难得到家族掌权者的真正信任，导致企业表面上积极选能用贤，但优秀人才不能真正融入家族化企业。而且，家族企业往往是所有权与经营权合二为一，权力集中在家族人员手中，但约束机制却很难发挥作用，往往容易形成一言堂，过于集中的决策机制对于大型企业来说风险也会增大。

过度家族化所带来的问题，也让宝龙地产的发展充满坎坷，其对此并非没有察觉，但在多位职业经理人来来往往的期间，其似乎并不打算对此作出调整。

商业版图发展失速，多项目招商不利运营举步维艰

根据公开资料显示，宝龙集团由福建晋江出身的企业家许健康，1990年在澳门创建，旗下的宝龙地产，于2003年开始，专注商业地产投资开发，2007年，第一个宝龙城市广场在福州亮相，2009年，其在香港主板成功上市。

事实上，早年间的宝龙地产曾一度和万达并称为国内商业地产界“双雄”。但由于决策层的战略性布局失误，将大量商业项目放置在三四线市场，直接导致了整个集团业绩的下滑，直至2014年，宝龙地产销售业绩才突破百亿，而万达同年的合约销售金额已达到1601.5亿元。

其商业地产掉队的状况，至今未能从根本上改变。在商业地产发展最为迅猛的几年间，宝龙地产商业版图的收入并未显现出明显增势。2014-2017年，其租金和物业管理收入分别为：9.12亿、11.01亿、13.91亿、18.04亿。而在2014年，龙湖集团投资物业租金收入金8.8亿，至2017年已达到25.3亿。2018年，宝龙地产仅开业3个项目;新城吾悦广场则新开业了19家。随着大悦城(HK.00207)、华润置地(HK.01109)等房企逐步向商业领域发力，宝龙地产在商业地产的占有率或会继续被动收缩。

总体来看，宝龙地产商业版图的失利，主要是由于其在三四线城市向一二线城市转型中，缺失了占有市场的先机，而在重仓上海的过程中，类住宅项目遭遇了政策限售。并且，在这几年间，其高端项目的招商能力也未得到应有提升。曾有媒体报道称，2018年宝龙地产主打的高端产品——厦门宝龙一城，就是因为招商跟不上，开业时间不得不一再拖延。而其位于天津滨海新区的宝龙广场，也是由于选址、定位等问题，在开业两年后，客流量不足，导致大量商铺空置，项目面临艰难维持局面。

或许是意识到商业板块发展的不足，许健康近日在接受媒体采访时表示，“一年至少要开8到10个大型购物中心，这是底线。”试图在商业版图再进一步的宝龙地产，招商能力如何提升?蓝鲸房产向宝龙地产发送采访函，但截至发稿日未获回复。

“商业项目招商跟不上会导致后续很多问题，这也说明项目定位存在一定偏差。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产指出，商业项目的招商能力提升其实是一个专业度问题，宝龙地产应该积极培养和引进商业地产方面的人才，从而更好的解决项目运营过程中出现的问题。

“以住养商”能否持续?

为寻求商业运营资金，宝龙地产近两年来逐渐在住宅上开始发力，“以住养商”成为其经营上的新策略。据一位不愿具名的业内人士表示，持续性的资金投入对宝龙地产而言压力很大，“以住养商”不失为一个好的策略，并且发力住宅一定程度上挽回了宝龙地产在规模上的下滑态势。但是，倘若商业规模和质量跟不上发展节奏，那这家标榜商业地产的开发商将会处在极为尴尬的境地。

据其2018年上半年公告显示，宝龙地产实现合约销售额163.41亿，其中商业部分销售金额为31.42亿元，住宅部分销售金额为131.99亿元。商业和住宅占比分别为：19%、81%。而在2016年，宝龙实现合约销售金额176.4亿，其中，商业占比66.1%，住宅占比33.9%。

蓝鲸房产梳理发现，2018年宝龙地产新增20余宗地块，住宅商业两用地块占据着绝对的主流。但由于资金实力先天不足，宝龙地产大举拿地扩张下，负债率和现金流明显吃紧。2016年、2017年，宝龙地产净负债率分别为76.6%、86.8%，2018年上半年这一数据攀升至100.4%。

截至2018年6月30日，宝龙地产的借款总额约为443.96亿元，增幅约为24.9%。其中，一年内到期的借款约为137.51亿元;同期宝龙地产的现金约为133.17亿元。

而从其发债的情况来看，宝龙地产却有一定资金压力。2019年1月，宝龙完成发行一笔2亿美元优先票据，年利率9.125%;在宝龙实业发展11.8亿债券发行计划被中止审核后，宝龙地产便迫不及待的发行了10亿中期票据补血，其中除了3亿元用于补充正常生产经营流动资金需求，剩下7亿全部用于偿还金融机构借款。据悉，这7亿的金融机构借款主要是宁波奉化宝龙广场、上海临港宝龙广场、宁波江北宝龙广场、厦门宝龙一城和七宝宝龙城五个商业项目的开发贷款项。

“宝龙地产如果要保持良好的发展状态，一方面需要强大的资金支持，运用好金融工具;另一方面，其自身在运营管理方面可能还需要较大的提升。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出。

据许健康透露，2019年，宝龙地产业绩将会保持30%—40%的增长目标。可见，在未来一段时间，宝龙地产仍会采取高速扩张的发展策略。

为了获取资金，许健康把目光投向了资本市场。据他描述，宝龙地产正在做商业管理的上市计划，争取2019年到2020年登陆港股。不过，让业界较为担心的是，宝龙地产如果不能摆脱过度家族化的桎梏，提升商业板块的价值，即便成功上市，其商业的资本神话又能延续多久?