“居住权”入法 涉及买房、卖房、租房、养老

房产，是当前社会大众最为关注的焦点之一。2021年元旦即将开始施行的《民法典》，首次提出了房屋“居住权”这一崭新的法律内容。什么是居住权?居住权入法，又将给我们的生活带来怎样的变化呢?

1 买房

核查二手房是否设立居住权

经过多年的打拼奋斗，市民王荣耀终于攒下一笔首付。为了孩子，考虑再三，王先生决定买一套二手学区房。跑遍泉州二手房市场，他终于选定了一套不错的房子，他打算过年拿了年终奖手头更宽裕一点后，就下手买房。

但是王先生还是有些顾虑，他看中的这套房，目前居住着一位老人，老人打算明年以书面形式向登记机构申请居住权，然后再把房子过户到儿女名下。这样一来，王先生凑够首付找老人的儿女买房，是不是就不划算了?

福建建达(泉州)律师事务所主任张传江建议：最好不要买!因为根据《民法典》“居住权”的相关规定，在老人设立直至自己死亡前的居住权后，王先生即使买下房子，获得了房屋所有权，也没有权利赶走居住权人。也就是说，王先生如果买了这套房子，在老人去世前，很大可能既不能入住，也不能将房屋出租。所以《民法典》生效后，在买二手房前，应核查清楚房屋是否设有居住权。

2 养老

转让房屋所有权同时设立居住权

经过这一折腾，王先生灵机一动，发现了一个将来养老的好方法：如果自己拥有一套房，可以将房屋以低于市场的价格卖掉或者抵押掉，同时设立居住权，这样就能实现“以房养老”了。

王先生的如意算盘这次真没打错。张传江律师分析，假如王先生拥有一套价值150万元的房子，当老了以后，如果不想依靠子女养老，自己需要支付请保姆的费用、医疗费用、生活费用等。一笔笔费用加起来，还是有点压力的。那么，他可以选择将房子以低于市场的价格卖掉或者抵押，同时设立居住权——在自己有生之年都可以居住在自己的房子里，这样既不用担心“老无所居”，又有了一笔可以养老的资金。

3 其他

设定居住权 家庭矛盾有了调和剂

其实，居住权在日常生活中，还有很多地方可以派上用场。

房子作为婚前财产时，签订婚前财产协议约定对方可享有居住权，以减少婚姻破裂时的析产纠纷。

离婚时，将房子留给前妻，自己又暂时没有地方居住，那么双方在签订离婚协议时，可以约定设立房屋居住权，期限为从几个月至几年都可以。

遗产继承时，若既想让子女获得房屋所有权，又希望能让升迁尽心尽力照顾自己的亲戚、保姆继续居住，设立居住权可使二者得到兼顾。

不过，需要注意的是，居住权虽然是无偿设立的，但一般不能转让也不能继承，设立了居住权的房屋，没有特殊原因也不得出租。

★法条

《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。