【以案释法】看房后再找其他中介购房是否属于“跳单”

业主为了能尽快高价售出房屋，通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买方利用多家中介公司了解房源信息，那么，委托人接受某家中介公司服务后，又与其他中介公司就相同房产达成交易是否属于“跳单”行为?委托人需要承担违约责任吗?近日，安溪县人民法院审理的一起案件，对购房人和中介来说，都有很好的借鉴意义。

案情

买了一套二手房 却被未促成交易的中介起诉

近期，刚喜提新房的小美(化名)还没高兴多久，就被中介公司一纸诉状告到了法院。

因购房需要，小美到A中介公司(以下简称A公司)，签订了《购房委托协议》，约定A公司受小美委托，安排实地看位于安溪县某处的房产并全力促成购房交易。协议还约定，如果小美通过其他渠道购得该房产，导致A公司无法收取业主全额佣金时，应支付诚信违约金。合同签订后，A公司未能促成交易。

一个月后，小美通过B经纪公司(以下简称B公司)与房屋出卖人签订《房屋买卖合同》，购买了该处房产，并支付了相应中介费。

A公司认为，小美利用其提供的房源信息绕过公司私下与第三人取得联系并购买该房产，小美的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。于是，A公司向安溪县人民法院提起诉讼，要求小美支付佣金及违约金。

结果

客户未构成“跳单” 无需支付佣金和违约金

法院经审理认为，案涉房源的出卖人所发布的房源信息未独家授权A公司，小美与A公司签订的合同并非全权委托的独家代理，小美未利用A公司提供的服务信息，而是通过与其他中介机构以合理的成交价和中介费完成交易。

因此，A公司要求小美给付佣金及违约金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。近日，法院一审判决驳回A公司的诉讼请求。

说法

是否属于“跳单” 关键看是否恶意逃避中介费

法官介绍，中介“跳单”是房屋中介行业的术语，是指委托人接受中介人居间服务后，利用中介人提供的服务或信息，绕开中介人与相对人订立合同的行为，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的行为。

根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

“跳单”违约一般包含三个要素：一是委托人接受了中介服务;二是委托人利用中介提供的信息、机会或媒介服务;三是委托人绕过中介人与相对人签订合同的行为，或另行委托其他中介人与相对人签订合同。因此衡量小美是否存在“跳单”行为的关键在于其是否利用了A公司提供的房源信息、机会等条件。

现实生活中，房屋出卖人为了能尽快高价售出，往往通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买方也是通过多家中介公司了解房源信息。这起案件中，A公司并非该房产的独家房源，后小美在其他中介公司亦了解到同一房源信息，并通过B公司促成房屋买卖合同后，实际购买该房屋。小美通过正当的途径，在不同的中介公司获取同一房源信息，其有权选择报价低或服务更好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，这亦是消费者权益保护法赋予消费者自由选择权的体现。因此，小美并未利用A公司提供的信息、机会等条件促成房屋买卖合同的成立，无主观逃避支付中介费的恶意，其行为不构成“跳单”违约。

针对二手房交易市场，法官提醒，中介“跳单”不仅有悖市场交易诚信，还违反法律规定，不诚信的交易行为可能会增加房屋交易过程中的风险，导致卷入诉讼纠纷中，由此耗费更多的时间、精力和金钱，得不偿失。